Overleg:Kredietcrisis/Archief/feb 2011

{{subst:Overleg:Kredietcrisis/SubstArchief}}

Roskildebank & Amagerbank

Na de bankcrash van Roskildebanken is gisteren ook Amagerbanken (nr. 11 van de grote banken) in Denmarken ook gecrached. Iets om over te schrijven?--Met vriendelijke groeten, Ro de Jong op (Samråd) 7 feb 2011 11:20 (CET)

Dank, ga ik proberen wat over te vinden. De blog van de Financial Times had er iets over, maar dat was heel kort. Mijn Deens is alleen niet meer wat het geweest is (en is trouwens nooit veel geweest).;) Groet, MartinD (overleg) 8 feb 2011 21:32 (CET)

Je was me al voor, dank! Alleen even een vraagje over de laatste zin die je schreef: "Balans opmakend zijn er 25 klanten die gezamelijk een schuld van 2,8 miljard DKK aan schulden hebben. Zij droegen bij tot het legen van het kapitaal." Bedoel je daarmee dat dit lui waren die geld hadden geleend van deze bank en dat nu niet meer kunnen terugbetalen > bank valt om? In dat geval zouden we misschien beter kunnen spreken over "debiteuren". In het spraakgebruik zal onder "klant van de bank" meestal eerder een crediteur (iemand die een rekening heeft bij een bank waar geld op staat) worden verstaan. Groet, MartinD (overleg) 8 feb 2011 21:46 (CET)

Amerikaanse hypotheken

Ik snap nog maar weinig van dat gedoe rond Amerikaanse hypotheken. Ligt dat aan mij of hebben de Amerikanen ook hier een batterij advocaten op losgelaten om het maar zo ondoorzichtig mogelijk te maken ten voordele van de grote banken?

Vertaal ik het correct met:

• financiële instelling A verstrekt hypotheken aan huiseigenaren
• financiële instelling A verwerft daarmee een executierecht op het huis
• financiële instelling A kan de verstrekte hypotheek verzekeren bij financiële instelling B.
• financiële instelling B verwerft daarmee een executierecht op het huis
• financiële instelling B kan de verzekering op de hypotheek gebruiken als onderpand bij een lening van financiële instelling C
• financiële instelling C verwerft daarmee een executierecht op het huis
• De huiseigenaar betaalt netjes zijn hypotheek aan financiële instelling A.
• financiële instelling A, financiële instelling B en financiële instelling C hebben allen het recht bij wanbetaling hem het huis af te pakken

Eddy Landzaat (overleg) 15 feb 2011 16:18 (CET)

Jouw schets is niet de essentie van het probleem. Er speelde ook een politieke dimensie. Hypotheekverstrekkers werden in de USA in de jaren 90 wettelijk gedwongen hypotheken aan minvermogenden te verstrekken. Als ruil werden een aantal regels om investeringsbanken en retailbanken gescheiden te houden opgeheven. Deze maatregelen waren indertijd deels naar aanleiding van de crash van 1929-1933 genomen. Vervolgens dacht men ten onrechte deze minder goede hypotheken in zodanige bundels te kunnen verpakken dat de risico's beheersbaars zouden blijven. Daarbij zijn een aantal aannames gedaan, waarbij iedereen met een beetje gezond verstand kon inzien, dat dit op de lange termijn mis zou lopen. Omdat er, zolang het goed ging, echter heel goed werd verdiend aan deze zogenaamde securitarisatie van onder andere "slechtere" hypotheken was deze boodschap bijzonder onwelkom. Verschillende boodschappers van het slechte nieuws heeft dit dan ook hun baan gekost. Als alle anderen het doen moet jij immers wel mee. Als jij dat niet doet maak jij namelijk veel minder winst en wordt jij daar door aandeelhouders op afgerekend. Ook dat is in die zin gebeurd dat te voorzichtige bankiers tot 2007 geen carrière maakten. Als laatste kan jij in Amerika als hypotheeknemer de sleutel inleveren en dan ben jij van huis en hypotheek af. Financiële instellingen zitten daar dus helemaal niet te wachten op het recht om iemands huis af te pakken. Zij kunnen al die huizen immers alleen maar met groot verlies verkopen. Mvg JRB (overleg) 15 feb 2011 22:52 (CET)

Collegae, ik heb het gevoel dat beide betogen enigszins genuanceerd zouden kunnen worden.;) Mag ik er even over nadenken en er z.s.m. op terug komen? Groet, MartinD (overleg) 16 feb 2011 20:07 (CET)

Het gaat mij er om dat ik niet goed snap dat een financiële instelling een recht op jouw huis heeft, terwijl jij nooit zaken met ze hebt gedaan. De administratieve wereld die na het ofsluiten van de hypotheek in werking treed. Eddy Landzaat (overleg) 17 feb 2011 01:20 (CET)

@ Eddy: Ik kan me voorstellen dat je het spoor bijster bent, en inderdaad hebben de bataljons lawyers voor een ondoordrinbare mist gezorgd. De hoofdlijn is: hypotheek is een accessoir recht, in juridisch jargon: het is een zekerheidsrecht dat aan een vordering is verbonden en van het bestaan van die vordering afhankelijk is. Die vordering (de geldlening) kan overgedragen worden; het zekerheidsrecht gaat dan mee. Tot zover is het simpel: bank A verstrekt een lening en krijgt een hypothecair recht als zekerheid. Bank A kan die lening plus zekerheid overdragen aan bank B, die weer aan beleggingsfonds C, enzovoorts. Bij de typische securitisatie was dat het geval: de lening werd verstrekt door bijvoorbeeld Countrywide, die hem onmiddellijk doorverkocht aan bijvoorbeeld JP Morgan, die hem doorverkocht aan een beleggingsfonds.

Een "versluierende" factor is dat de contacten met de huiseigenaar onderhouden werden door een "servicer", die optrad als vertegenwoordiger -en niet meer dan dat- voor wie ook maar de eigenaar van de vordering was. Van die opeenvolgende overdrachten merkte de huiseigenaar weinig.

Wat je in je "bolletjes" schrijft is niet helemaal correct. Het is inderdaad mogelijk dat een crediteur zijn vordering -apart- weer verzekert (derde bolletje). Daarmee krijgt hij een derde laag zekerheid: de eerste is het gewone vermogen van de debiteur om zijn verplichtingen na te komen -wat dus vaak een wassen neus is gebleken- en de tweede is het hypotheekrecht. Uit die verzekering vloeit echter geen nieuw hypotheekrecht van de verzekeraar voort. Het verhaalsrecht op het huis is beperkt tot de houder van de vordering op de debiteur. Het is dus niet zo dat, zoals je in de verdere bolletjes beschrijft, er plotseling drie hypotheken, van banken A, B en C, op datzelfde huis rusten. Maar ik geef direct toe dat in het juridisch geweld het zicht op hoe het nou eigenlijk zit zeer mistig kan worden.;)

Daar komt nog bij dat ik regelmatig verhalen lees over administratieve chaos bij servicers: ze doen maar wat, werken langs elkaar heen, raken dossiers kwijt, en als het niet goed is moet iemand maar zelf een advocaat inhuren. Verder bijkomend probleem: die opeenvolging van overdrachten had moeten worden ingeschreven bij het county court (in Nederland doet het Kadaster dat, in de VS wordt dat bij de plaatselijke rechtbank bijgehouden), maar dat kostte enkele tientallen dollars per overschrijving. De branche heeft toen het Mortgage Electronic Registration System opgericht, die dat voor een paar dollar deed: tel uit je winst. De vraag is nu alleen of dat juridisch wel kon, en daar hebben we inmiddels diverse geheel tegenstrijdige rechterlijke uitspraken over. Een bast-achtig wetje ("het MERS is geldig punt uit") is inmiddels afgeschoten, en ik verwacht dat het nog wel een paar jaar zal duren voordat het Hooggerechtshof hier de knoop over doorhakt.

Met andere woorden: stay tuned, er gaat nog een hoop interessants gebeuren.

@ JCB: Je hebt grotendeels gelijk, maar misschien niet helemaal. Ten eerste over dat gedwongen zijn om hypotheken aan minvermogenden te verstrekken: ik ken die stelling. Dat vloeit voort uit de Community Reinvestment Act, ik dacht dat het ding zo heette. Maar of dat nou zo'n grote rol heeft gespeels betwijfel ik, bijvoorbeeld omdat ik geen enkele bankier heb gehoord die zich beroepen heeft op deze wettelijke verplichting bij het uitleggen hoe hij tot deze miljardenverliezen gekomen was, terwijl er toch niets mooier is om je achter te verschuilen dan een wettelijke verplichting. ;) Ik denk dat het door jou beschreven mechanisme (toen het circus op gang was gekomen kon niemand achterblijven) veel belangrijker was. Als je ziet aankomen dat je conculega's gigantische bonussen verdienen met deze loterij zonder nieten, ga je vanzelf overstag, en na mij de zondvloed.

Over dat inleveren van de sleutel: we moeten even in het achterhoofd houden dat het hypotheekrecht op het niveau van staten geregeld is, en niet op federaal niveau. Je hebt het onderscheid tussen "recourse states" en "non-recourse states": bij de eerste blijft de ex-huiseigenaar aansprakelijk voor een restantschuld die over blijft nadat het huis gedwongen verkocht is, bij de tweede niet. Dus stel dat het huis $ 150.000 opbrengt en de schuld $ 200.000 is: in recourse staat A houdt de crediteur een vordering van $ 50.000, in non-recourse staat B vervalt die.

(Nou zal die vordering van $ 50.000 voorlopig wel niet te incasseren zijn, maar wie weet is er over een paar jaar wel enig verhaal. Er is inmiddels een leuke bedrijfstak ontstaan waarbij dergelijke vorderingen voor een prikje opgekocht worden, en dan stuur je een paar kerels met stevige bovenarmen op de debiteur af om te kijken of er nog wat te halen valt.)

Je hebt gelijk dat banken inmiddels niet meer happig zijn op het verkopen van zo'n huis. Ze plegen dat zelf maar in te kopen (bij zo'n veiling "on the courthouse steps"), maar dan zijn ze aansprakelijk voor de plaatselijke belastingen (die in de VS opmerkelijk hoog zijn, een veelvoud van de Nederlandse OZB) en voor onderhoud en zo. In die zin zijn de bordjes verhangen: een paar jaar geleden placht een bank direct in actie te komen (kon een kwestie van een maand of drie zijn) terwijl een huiseigenaar die het een beetje handig speelt nu gemiddeld ruim een jaar gratis kan wonen voordat de sheriff op de stoep staat om te zeggen dat hij nu echt moet vertrekken. (Google maar eens op "you walk away" voor een bedrijfje dat daar handige tips over verkoopt.)

Nou is dat walking away niet iets dat imand lichtvaardig zal doen: zijn credit score is voor een aantal jaren verziekt, en dat is erg lastig. Niet alleen kun je dan geen krediet meer krijgen, maar (potentiële) verhuurders en werkgevers vragen er ook naar, heb ik begrepen.

Volledigheidshalve: behalve dat recourse/non-recourse onderscheid is er ook een onderscheid te maken tussen "judicial" en "non-judicial" staten. Bij de eerste is er een rechtelijke machtiging nodig voor een gedwongen verkoop, bij de eerste niet. Dit is overigens vaak een wassen neus: Matt Taibi van Rolling Stone is een dagje wezen kijken in een rechtszaal in Florida en constateerde dat de gemiddelde zaak slechts enkele minuten in beslag nam.

@ beiden:

Mijn excuses dat dit zo'n lang verhaal geworden is, maar het is gewoon complex. En overigens ook best van enig belang, denk ik. Ga er maar van uit dat de heisa op de Amerikaanse huizenmarkt nog lang nit over is. Ik denk dat er een forse kans is dat we de komende kwartalen weer nieuwe chaos gaan meemaken. De huizenprijzen zijn inmiddels weer aan het dalen, zie [1] en [2] voor de S&P/Case Shiller-index, resp. wel en niet seizoensgecorrigeerd. We leven in interessante tijden. Ik dank u voor uw geduld.

Groet, MartinD (overleg) 17 feb 2011 10:23 (CET)

Martin, een goed verhaal met name wat bevat de nodige nuancering wat betreft "recourse states" en "non-recourse states", waarvoor dank. Er blijken volgens sommigen toch nog wel wat relaties tussen de repeal van de en:Glass–Steagall Act en de en:Community Reinvestment Act#Legislative changes 1999 te zijn. Mvg JRB (overleg) 17 feb 2011 22:48 (CET)

Dank je voor de uitleg, Martin. De huiseigenaar heeft dus nog steeds te maken met slechts 1 partij, maar het is de hypotheekverstrekker die van verschillende kanten de duimschroeven aangezet kan krijgen. En nu de hele paperassenhandel in handen van advocaten en rechtbanken is gevallen, wordt het er niet direct duidelijker op. Resten er nog twee vragen:

• Is er een mogelijkheid dat het Hooggerechtshof gevoel voor humor toont en alle handelingen die via de rechtbanken behoren te lopen maar dat zijn zijn, met terugwerkende kracht ongeldig verklaard?
• Is het een overweging dit hypotheekgedoe af te splitsen tot een nieuw artikel?

Happy hunting, Eddy Landzaat (overleg) 18 feb 2011 04:33 (CET)

Graag gedaan, collegae. ;) Over de impact van die Communcity reinvestment Act: tja, het hangt ook van je zegsman af. Voor Fox News is het allemaal zo helder als glas, al dan niet met Steagal: alles is de schuld van die vuile socialisten, die volkomen onschuldigde banken dwongen om onverantwoorde hypotheken te geven. Maar ik heb dus geen enkele bankier zich hierop horen beroepen. Of het een idee is im dit af te splitsen: op zich wel, want het artikel is gewoon veel en veel te lang. Is zal er over gaan nadenken, ik zie aankomen dat als ik daarmee begin het geen kwestie zal zijn van simpel knippen en plakken. Maar we zetten het op de klussenlijst. Wat het Supreme Court gaat doen zou ik echt niet kunnen zeggen. Waarschijnlijker lijkt het me dat men, als deze chaos zich verdiept, met wetgeving komt. Een van de rechters die vorige week met een uitspraak kwam suggereerde dat in feite ook al. Verder is nog vermeldenswaard dat de betalingsachterstanden op Amerikaanse hypotheken in het vierde kwartaal verder gedaald zijn. De MBAA is een branche-organisatie, maar ik ga er voorlopig maar van uit dat hun cijfers correct zijn. Groet, MartinD (overleg) 20 feb 2011 10:53 (CET)